Вступил с силу закон о страховании рисков застройщиками

ПЕРВЫХ 114 ПРИТОРМОЗИЛИ

После новогодних праздников многих покупателей и застройщиков новостроек в залах регистрации татарстанского управления Росреестра ожидал неприятный сюрприз. В кабинках при подаче документов на оформление ошарашенным посетителям специалисты сообщали о том, что регистрация договоров долевого участия приостановлена в связи со вступлением в силу c 1 января новых положений федерального законодательства, регулирующих деятельность в области долевого строительства.

Конкретно речь идет нормах, обязующих застройщиков предоставлять при государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве документы, подтверждающие обеспечение их гражданской ответственности по данному договору. Таким документом может являться поручительство банка, договор коммерческого страхования или договор страхования некоммерческой организации «Общество взаимного страхования застройщиков».

Как рассказал «БИЗНЕС Online» один из застройщиков, ему пришлось столкнуться с тем, что Росреестр временно приостановил регистрацию договоров долевого участия. «Мне сказали, что готовы зарегистрировать квартиры, если я принесу справку из управления жилищной политики исполкома Казани, что объект начал строиться в 2013 году, то есть не подпадает под новые ограничения», — сообщил наш собеседник.

«В начале этой недели Росреестр приостановил регистрацию большого количества договоров долевого участия, правда, на следующий день регистрация возобновилась», — рассказал коммерческий директор ГК «Унистрой» Искандер Юсупов. Его компании удалось избежать приостановок.

Марсель Валиахметов, директор «Ак Барс Недвижимость», также знаком с ситуацией в Росреестре не понаслышке. Менеджер признается, что ему непонятно, насколько законны требования регистрационных служб, но «без справки от управления жилищной политики об исключении обязанности застройщика страховать гражданскую ответственность, либо обеспечить поручительство банка возобновление регистрации производится не будут».

На запрос «БИЗНЕС Online» в татарстанском Росреестре ответили, что сейчас «государственная регистрация договоров долевого участия Управлением Росреестра по РТ не прекращена и осуществляется в установленном законом порядке», но добавили, что сейчас в Казани по различным основаниям приостановлено 114 договоров долевого участия.

В то же время, по мнению застройщиков, это только цветочки, ягодки впереди. «Прошло только две-три „живых“ недели января и уже 114 договоров! Учитывая вступившие в силу законодательные изменения, думаю, что ситуация будет еще более интересной», — считает представитель стройкомпании, попавшей под приостановку регистрации договоров долевки.

ИСПОЛКОМ-РАЗЪЯСНИТЕЛЬ

Начальник управления жилищной политики исполкома Марсель Абдулхаков заявил «БИЗНЕС Online», что после вступления новых правил регуларно получает от застройщиков запросы с просьбой разъяснить ситуацию.

«При поступлении запроса управлением проводятся сверка с имеющимися данными (уведомление Росреестра РТ, отчетность застройщика, документы по объекту строительства). По окончании сверки данных застройщикам и представителям Росреестр РТ направляются письма с разъяснением по каждому объекту строительства. На сегодня данные разъяснения получили группа компаний Унистрой, ООО „Грань“, ООО „КамаСтрой Инвест“, ООО „Строй Град Каскад“, ООО „Арт-Строй“, ООО „Констант“, ООО „ЖК молодежный“, ООО „ДВМ „Казань“, ООО „Капар“ и другие“, — приводит Абдулхаков список компаний-счастливчиков, где регистрация договоров возобновлена. — Работа с запросами и письмами идет в рабочем порядке без сбоев, при этом просим граждан не подаваться панике и помнить, что, согласно Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ денежные средства граждан привлекаются только после государственной регистрации договоров долевого участия. В случае привлечения денежных средств до государственной регистрации рекомендуем гражданам-дольщикам обратиться в управление в целях защиты их прав».

ТРИ СПОСОБА ЗАЩИТЫ ОТ ДОЛЕВОГО ОБМАНА

В чем же заключаются изменения законодательства, которые принесли игрокам рынка жилищного строительства столько проблем?

Оказывается, что вступивший с 1 января 2014 года федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» запретил застройщикам привлекать средства дольщиков без страхования гражданской ответственности. По идее, новый закон принимался в интересах дольщиков, и его уже много лет лоббировала группа известного депутата Госдумы Александра Хинштейна. Закон, принятый Госдумой еще в декабре 2012 года, внес изменения в ряд федеральных законов — «О несостоятельности (банкротстве)», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в Налоговый кодекс.

Главная новость в том, что сегодня компании, которые захотят возводить жилье с участием дольщиков, должны застраховать риски дольщиков. На случай банкротства у стройкомпании существует три способа защиты интересы покупателя недвижимости: застраховать объект у коммерческого страховщика, взять поручительство банка или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС).

«БЛАГОНАДЕЖНЫЕ КОМПАНИИ ВЫНУЖДЕНЫ БУДУТ ПЕРИОДИЧЕСКИ РАСПЛАЧИВАТЬСЯ
ЗА СВОИХ НЕРАДИВЫХ ПАРТНЕРОВ»

Рассмотрим первый вариант: в некоммерческом Обществе взаимного страхования должно состоять не менее чем из 30 застройщиков, которые будут отчислять деньги в фонд. Хинштейн в этом даже видит в этом аналог банковского Агентства по страхованию вкладов с лишь только разницей, что в первом участвует госбюджет, а в ОВСЗ финансируют предприниматели. Согласно законодательству, в стране может существовать единое Обществе взаимного страхования застройщиков.

Корреспонденту «БИЗНЕС Online» удалось связаться с Сергеем Пахомовым, директором некоммерческой организации «Общество взаимного страхования застройщиков» («ОВСЗ»). «Процедура вступления в „ОВСЗ“ абсолютно прозрачна и закреплена в нашем Уставе, который прошел согласование в ФАС России и Банке России. Компании, входящие в общество должны подтвердить свой статус застройщика, удовлетворять законодательно закрепленным критериям финансовой устойчивости, не находиться в процедуре банкротства, — объясняет он критерии отбора в ОВС. — Среди учредителей заявителя не должно быть банкротов или лиц, привлеченных к субсидиарной ответственности в деле о банкротстве, а также имеющих непогашенную судимость. Кроме того, застройщик не должен допускать грубых нарушений законодательства о долевом строительстве».

Вступительный взнос в общество составляет 500 тысяч рублей, а члены общества уплачивают только страховые премии по заключенным договорам страхования. Ежегодные членские взносы отсутствуют. По словам Пахова, базовые тарифы ОВСЗ составляют 1,2% от суммы страхуемого отдельного договора долевого участия, 1,65% от продажной цены в отношении объекта долевого строительства. Помимо этого, к базовым тарифам предусматриваются поправочные коэффициенты, которые могут быть как понижающими, так и повышающими в зависимости от положения застройщика и его проекта. Коэффициенты варьируются от 0,1 до 10.

Пока в числе членов ОВС нет татарстанских компаний, да и большинство местных игроков к этой схеме настроены настороженно. «Представьте себе, собирается ряд девелоперов, создают страховой фонд, потом один из них не выполняет своих обязательств и общие деньги уходят на выплату дольщикам. Получается, что благонадежные компании вынуждены будут периодически расплачиваться за своих нерадивых партнеров. Согласитесь, звучит не слишком привлекательно», — говорит коммерческий директор ГК «Унистрой» Искандер Юсупов.

«СТРАХОВАТЬ ДОЛЕВКУ — ЭТО КАК СТРАХОВАТЬ ГОРЯЩЕЕ ЗДАНИЕ»

Страховщики пока также не в восторге от открывающих перспектив работы со строителями. «К страховым организациям по этому поводу застройщики обращались. Но, насколько я знаю, энтузиазма у страховщиков это не вызвало. Сейчас свалить все риски на страховщиков... Это как страховать горящее здание. Как выйти на рентабельность, страхуя горящие здания? Страхование — это бизнес, и нам тоже важно извлекать прибыль, — рассуждает Рустэм Сабиров, президент Союза страховщиков Татарстана. — Ситуация сейчас такова, что когда дольщики обращаются в суд, прокуратуру, застройщики как-то ещё строят, застраивают. А так они будут понимать, что не достроили, так ничего страшного — есть страховая компания, которая деньги вернет. Конечно, страховой механизм есть, и на Западе он исользуется. И эти риски, конечно же, там страхуются. Но на Западе нет такого безобразия: когда могут не достроить, могут убежать с деньгами, как Полонский. Когда могут сказать: доплати ещё столько же. Поэтому доверие инвесторов в этой сфере очень низкое — есть очень печальный опыт».

На этом фоне некоторые казанские стройкомпании уже стали думать, не обзавестись ли собственным страховщиком, но энтузиазм пропадает, когда стройкомпании видят условия: страховщик должен осуществлять деятельности не менее пяти лет и иметь собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей. «Крупные строительные компании найдут страховую компанию, а вот мелким придется туго», — говорит один из застройщиков.

ЦЕНА ПОДРАСТЕТ НА СОТНЮ ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ?

Так или иначе, по мнению застройщиков, обязательное страхование в итоге приведет к удорожанию квадратного метра. «Допустим, система заработает, и страховые компании будут подписываться под рисками. Разумеется, тарифы будут немаленькими, чтобы нивелировать риски. И поэтому боюсь, что ряд застройщиков будут вынуждены заложить стоимость страхования в цену квадратного метра, так что забота о дольщике выйдет за его же, дольщика, счет. Что, в общем-то, логично, ведь когда вы страхуете жизнь или имущество вы платите за это сами, а не просите кого-то», — размышляет Юсупов.

Один из казанских страховщиков даже подсчитал, насколько страхование может повлиять на цену квадратного метра жилья. «Есть надежда, что реально цены могут даже остаться прежними, если банк может давать дешевле кредиты. Потому что банки, видя такую страховку, могут пойти на снижение процентной ставки по кредиту, — делится мыслями топ-менеджер одного из филиалов федерального страховщика. — Посмотрите — средняя стоимость квадратного метра в Казани сейчас составляет около 60 тысяч за квадрат. Два процента от 60 тысяч — это, примерно, 1200 рублей. Грубо говоря, страховка будет стоить 1200 на квадратный метр. То есть стоимость будет уже не 60 тысяч, а 61 200 за метр. Берете квартиру размером 100 квадратов — это будет повышение на сто тысяч рублей».

Есть еще третий путь. Если не удается договориться со страховщиками, то застройщик может привлечь банковскую гарантию. Но учитывая, что срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года после сдачи жилого дома, то банкиры не горят желанием поручаться за строителей. По этому пути пойдут скорее всего девелоперы, связанные с банковскими группами. Гузель Ногуманова, начальник отдела финансирования недвижимости отделения «Банк Татарстан» ОАО «Сбербанк России», рассказала «БИЗНЕС Online», что в «Банк Татарстан» на сегодняшний день не поступило ни одного обращения за получением банковской гарантии. «В рамках изменения ФЗ-214 банком будут актуализированы условия работы с застройщиками в конце февраля текущего года», — пообещала представитель Сбербанка.